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La réglementation du réméré

La vente à réméré est parfaite dès l’origine, ce qui entraîne une taxation similaire à celle d’une vente ordinaire. Dans le cadre d’une vente immobilière avec clause de rachat, l’acquéreur devra donc supporter les droits d’enregistrement, la taxe de publicité foncière ainsi que les honoraires du notaire, comme n’importe quelle mutation à titre onéreux d’un bien immobilier.



En outre, le vendeur à réméré devra éventuellement supporter l’imposition sur la plus-value qui découle de la vente de son bien immobilier (que ce soit une plus-value immobilière des particuliers ou une plus-value professionnelle). A noter toutefois que ces sommes supportées par le vendeur à réméré lui seront restituées s’il fait jouer le pacte de rachat. En effet, la résolution de la vente, suite à l'exercice de la faculté de rachat, doit replacer les parties dans leur situation initiale.



L'exception se situe uniquement au niveau des droits d'enregistrement, lesquelles ne sont pas restitués à l'acquéreur en cas de rachat.



En effet, aux termes de l'article 1961 du Code général des impôts : " les droits d'enregistrement ou la taxe de publicité foncière lorsqu'elle tient lieu de ces droits, ne sont pas sujets à restitution dès l'instant qu'ils ont été régulièrement perçus sur les actes ou contrats ultérieurement révoqués ou résolus par application des articles 954 à 958, 1183, 1184, 1654 et 1659 du Code civil."



Lorsque le vendeur use du pacte de rachat dans le délai qui lui est imparti seul le droit fixe des actes innomés est dû, lequel s’élève actuellement à 125 €.



Toutefois, cette fiscalité est applicable seulement si le rachat répond à certaines conditions prévues à l’article 680 du Code général des impôts, à savoir :



- La faculté de rachat doit être prévue dans l’acte initial de vente à réméré ;



- L’acte consacrant le rachat doit intervenir dans le délai stipulé au plus tard 5 ans après la vente à réméré ;



- L’acte de rachat doit avoir une date certaine : acte authentique ou acte sous seing privé avec date certaine.



- Enfin, seul le vendeur à réméré ou son ayant-cause à titre universel peut bénéficier de cette fiscalité atypique. En effet, un tiers cessionnaire de la faculté de rachat payera des droits de mutations proportionnels, comme dans le cadre d’une acquisition immobilière lambda.



Pour effectuer le rachat de son bien immobilier, le vendeur à réméré contractera très certainement un emprunt auprès d’un établissement financier. Si le bien immobilier constitue son habitation principale, il pourra bénéficier du crédit d’impôt sur le revenu codifié sous l’article 200 quaterdecies du Code général des impôts au titre des intérêts dudit prêt (toutes les autres conditions étant par ailleurs remplies, notamment l’affectation effective à l’habitation principale à la date du paiement des intérêts d’emprunt).



Si le rachat se fait sans respecter les conditions du réméré, notamment après un délai de 5 ans, la mutation sera considérée par l’administration fiscale comme une nouvelle vente et sera donc imposée comme telle.



En ce qui concerne l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), le bien sera pris en compte dans le patrimoine de l’acquéreur, la vente à réméré étant parfaite. Cependant, celui-ci pourra effectuer une décote d’environ 10 % de la valeur vénale du bien immobilier du fait de la clause de rachat. En outre, une seconde décote est possible dès lors que ledit bien est loué.

  

Article 1659

Modifié par LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 10

La faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l'article 1673.


 

Article 1660

Créé par Loi 1804-03-06 promulguée le 16 mars 1804

La faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq années.

Si elle a été stipulée pour un terme plus long, elle est réduite à ce terme.


 

Article 1661

Créé par Loi 1804-03-06 promulguée le 16 mars 1804

Le terme fixé est de rigueur et ne peut être prolongé par le juge.


 

Article 1662

Modifié par LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 10

Faute par le vendeur d'avoir exercé son action en rachat dans le terme prescrit, l'acquéreur demeure propriétaire irrévocable.


 

Article 1663

Créé par Loi 1804-03-06 promulguée le 16 mars 1804

Le délai court contre toutes personnes, même contre le mineur, sauf, s'il y a lieu, le recours contre qui de droit.


 

Article 1664

Modifié par LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 10

Le vendeur à pacte de rachat peut exercer son action contre un second acquéreur, quand même la faculté de rachat n'aurait pas été déclarée dans le second contrat.


 

Article 1665

Créé par Loi 1804-03-06 promulguée le 16 mars 1804

L'acquéreur à pacte de rachat exerce tous les droits de son vendeur ; il peut prescrire tant contre le véritable maître que contre ceux qui prétendraient des droits ou hypothèques sur la chose vendue.

 


Article 1666

Créé par Loi 1804-03-06 promulguée le 16 mars 1804

Il peut opposer le bénéfice de la discussion aux créanciers de son vendeur.


 

Article 1667

Modifié par LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 10

Si l'acquéreur à pacte de rachat d'une partie indivise d'un héritage s'est rendu adjudicataire de la totalité sur une licitation provoquée contre lui, il peut obliger le vendeur à retirer le tout lorsque celui-ci veut user du pacte.


 

Article 1668

Modifié par LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 10

Si plusieurs ont vendu conjointement, et par un seul contrat, un héritage commun entre eux, chacun ne peut exercer l'action en rachat que pour la part qu'il y avait.


 

Article 1669

Créé par Loi 1804-03-06 promulguée le 16 mars 1804

Il en est de même si celui qui a vendu seul un héritage a laissé plusieurs héritiers.

Chacun de ces cohéritiers ne peut user de la faculté de rachat que pour la part qu'il prend pour la succession.


 

Article 1670

Créé par Loi 1804-03-06 promulguée le 16 mars 1804

Mais, dans le cas des deux articles précédents, l'acquéreur peut exiger que tous les covendeurs ou tous les cohéritiers soient mis en cause, afin de se concilier entre eux pour la reprise de l'héritage entier et, s'ils ne se concilient pas, il sera renvoyé de la demande.


 

Article 1671

Modifié par LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 10

Si la vente d'un héritage appartenant à plusieurs n'a pas été faite conjointement et de tout l'héritage ensemble, et que chacun n'ait vendu que la part qu'il y avait, ils peuvent exercer séparément l'action en rachat sur la portion qui leur appartenait ;

Et l'acquéreur ne peut forcer celui qui l'exercera de cette manière à retirer le tout.


 

Article 1672

Modifié par LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 10

Si l'acquéreur a laissé plusieurs héritiers, l'action en rachat ne peut être exercée contre chacun d'eux que pour sa part, dans le cas où elle est encore indivise, et dans celui où la chose vendue a été partagée entre eux.

Mais s'il y a eu partage de la succession et que la chose vendue soit échue au lot de l'un des héritiers, l'action en rachat peut être intentée contre lui pour le tout.


 

Article 1673

Créé par Loi 1804-03-06 promulguée le 16 mars 1804

Le vendeur qui use du pacte de rachat doit rembourser non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu'à concurrence de cette augmentation. Il ne peut entrer en possession qu'après avoir satisfait à toutes ces obligations.


Lorsque le vendeur rentre dans son héritage par l'effet du pacte de rachat, il le reprend, exempt de toutes les charges et hypothèques dont l'acquéreur l'aurait grevé, à la condition que ce pacte ait été régulièrement publié au bureau des hypothèques, antérieurement à la publication desdites charges et hypothèques. Il est tenu d'exécuter les baux faits sans fraude par l'acquéreur.



  

Les articles de loi de la vente à réméré

Le régime fiscal de la vente à réméré